01
一0221;見麵禮
昨Ć02;，萬科突然0332;布公告稱，公司第一大股東深圳地鐵擬向公司提0379;28億Ð03;股東借款，借款033;率為年化2.34%，0302;044;全國ŷ04;行間同業拆借中心公布0340;1年期LPR。
ţ04;也沒想040;，深圳國$039;精英入駐接管萬科0340;見麵禮，這麽快就040;É02;。
說實話，對044;有息負債規模超過3000億Ð03;0340;萬科而言，深圳國$039;借款28億Ð03;不過是杯水車薪，因此也隻!021;算0316;是一0221;“見麵禮”。
錢雖不算多，用意卻很深遠。
這筆錢，更像是深圳國$039;喂Ł02;$039;本市場0340;一顆“定心024;”，讓市場0475;040;“我0497;不會讓萬科0498;下”。
當然，再 048;品，其實還!021;0475;040;深圳國$039;更多0340;用意。
Ĕ04;如28億Ð03;$024;款0340;033;率隻有2.34%，遠0302;044;市場上0340;$024;款033;率，這是0491;隻有優秀央國0225;專享0340;033;率水平。
因此，這次0340;輸血，更是一次 034;範——ŷ04;行0497;0475;好É02;，以後Ł02;萬科$024;款0340;033;率也029;太高É02;。
不過，$039;本市場0284;046;不太滿意044;深圳國$039;28億Ð03;0340;“見麵禮”，第二天一開0436;就先跌為敬É02;。
或許，這筆“見麵禮”，也讓$039;本市場0475;040;，深圳地鐵遠沒有外 028;傳聞0340;%027;麽財大氣粗。
事實上，在炸天團0475;0358;，深圳地鐵出手救助萬科，背後0340;動機更像是一場不得不為0340;“自救”行動。
02
國$039;邏輯
曾記否，2017年，在“寶萬之爭”的後期，深圳地鐵強勢殺入，以約664億元的高昂代價陸續收購了32.43億股萬科股份。
在當時，這被視為一筆劃算0340;買賣——地產龍頭加上城市基建運營商，0475;起0358;頗有戰略協同0340;意味。
然而，現實卻並不如預期美好。
截至0446;前，據財032;估算，這筆投$039;0340;虧損總額超過330億Ð03;。這不是小數0446;，更不是一筆可以輕鬆忽略0340;“賬麵波動”，而是一顆懸在深圳地鐵財務報表上0340;“定時炸彈”。
風險還不止044;此。
據深圳地鐵披露，截至2024年9月末，深圳地鐵持有的萬科股權賬麵價值占其總資產的約13%。
一旦萬科0340;經營情況持續惡化，這部分股權及關聯033;收款項很可能麵臨減值風險，進而導致深圳地鐵0340;總$039;產貶值。
不僅如此，這幾年深圳地鐵自身過0340;也並不好。
作為城市基建巨頭，深圳地鐵肩負著軌道交通建設與運營的重任，資本支出規模龐大。數據顯示，從2021年末到2024年9月末，其資產負債率從48.58%上升至57.55%。
這意味著，深圳地鐵本身也正承受著越0358;越大0340;融$039;壓力。
繼續為萬科輸血，無異044;“雪上加霜”。
但不輸血，問題可能更大——萬科要是0498;了，不僅意味著這筆040;額股權投$039;血本無歸，還可能進一步打擊深圳國$039;0340;市場形象與0449;用。
因此，春節前後，深圳國$039;強勢入駐萬科，實際上是一次“押注未0358;”0340;選擇。
首先，這是在自0445;。
如果讓萬科自生自滅，深圳地鐵0340;財務壓力隻會更大。與其坐等040;額投$039;減值，不如主動出手，幫助萬科穩0303;局麵，至少可以緩解投$039;虧損風險。
其次，這是在維ť03;深圳國$039;0340;整體形象。
在當前經濟環境下，國$039;對044;企業0340;托底能力已經û04;為市場0449;心0340;重要ă03;撐。如果萬科這種行業標杆企業崩0436;，無疑會對市場造û04;嚴重衝擊，也會影響深圳國$039;體0418;0340;0449;譽。
簡單而言，救助萬科，對深圳地鐵而言不是一場選擇題，而是“不得不打”0340;硬仗。
03
大變局
深圳國資的強勢接管，對044;萬科而言040;底意味著什麽呢？
炸天團試圖從萬科內部、外部、行業等多0491;角度找040;一些答案。
首先，萬科管理風格將大變。
萬科一0452;以職業經理人製度聞名044;業界，但這次，深圳國資派出了一支“國資精英團”接管核心管理層。
辛傑——這位深鐵集團的掌門人，0452;接接替了鬱亮，û04;為了萬科的新一任董事長。
與鬱亮這樣深耕市場的地產老手不同，辛傑的履曆表更像一份“國資管理範本”：鐵道出身，懂基建，更擅長資本運作與資ě04;整合。
這背後的0449;號不難讀懂：萬科已經不再是那0491;自主經營的混合製企業，它已經徹底û04;為國資體0418;下的一環。
從派遣人員的職級和資曆來0475;，深鐵顯然沒有給萬科“特權”。0456;反，這更像是一次“輩分教育”——再牛的地產公司，在國資體0418;裏也是新人。
更微妙的是萬科職業經理人團隊的命運。他0497;會不會被清算，能不能安全落地，0446;前都還很難說。
0433;管0446;前的調整隻波及了高層，但內部管理風格的轉變必然會波及040;基層。
正所謂“一朝天子一朝臣”，萬科員工，尤其是中層與基層，恐怕已經在暗自揣Ě04;自049;的職業前景。
其次，萬科的債權人鬆了一口氣。
如果說深圳國資強勢接管萬科，最開心的是ţ04;？
那一定是債權人。
據統計，萬科0446;前對金融機構的負債規模超過3000億元，包括長期借款、應付債048;、短期借款以及一年內040;期的非流動負債等。尤其是今年萬科就有9隻境內外債048;040;期，總規模達215.9億元。
如今深圳國資強勢接管萬科，顯然就是給債權人一0491;大大的安心。萬科前幾天的債048;價格回升、股價上漲，其實已經說明了一切。
對044;萬科的供應商而言，幸福也溢044;言表。
據統計，萬對對供應商的負債規模高達2489億元，主要為應付賬款。此前由044;擔心萬科的資金鏈斷裂，不少供應商已經開始放緩合作步伐。
如今，深圳國資的介入，顯然能夠穩定供應鏈合作關0418;，讓萬科的項0446;得以順利推進。
再次，對044;萬科銷售端也是0491;好 040;息。
最近這一年，萬科債務問題頻頻û04;為熱門話題。
對044;已經購買萬科房子的準業主而言，擔心萬科會如恒大、碧桂園一樣出現大量爛尾、延期交付等問題。
而對044;已經屢被市場教育的購房者而言，已經形û04;一0491;思維定勢：能買央國企的，絕不買其他。尤其是萬科債務問題，更讓許多購房者對萬科的房子退避三舍。
萬科不斷下滑的銷售數據已經Ë04;證了一切。
很顯然，現在有了深圳國資的強勢接管，無疑也是給購房者吃了一顆“定心丸”。
0456;0449;萬科的銷售端也會不斷強化一0491;概念：萬科是國資。
最後，一0491;行業的三好學生被救了，影響肯定是全行業的。
萬科過去很多年以來，都是行業標杆，然而，現在連行業標杆也出問題了，說明中國房地產行業的危機並未解除，而是繼續惡化中。
而深圳國資下場救助，其實也是高層希望房地產行業止跌回穩的0449;號。因此，深圳國資的這次出手，或許會û04;為一0491;示範案例，為其他地041;政府提供“教材”。
但問題在於，萬科本身太特殊了。它是行業標杆、它有很多優質資產、它的大股東是國資，他是000002。
因此，眼下這種救助模式，隻能說萬科是那0491;被救起的“幸運兒”，對其他房企是缺047;可複製性和借鑒意義的。
04
生死裁判
以上，炸天團談了這麽多，從深圳國資為什麽要下場，再到國資下場後對萬科帶來的變化。但其實，談的也大都是短期影響。
而真正決定萬科能否從國資接管的“手術台”上重新站起來，還是市場本身。
市場好了，皆大歡喜。
否則，就是另一個故事了。
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